Inversión y crédito en vivienda: excusas y verdades del mercado inmobiliario

El acceso a la vivienda depende del crédito: si dicen que no hay por la inflación, mienten. Las verdaderas causas de la falta de crédito y el camino para superarlo.

Por Ariel Venneri, Socio del Grupo Mahe.

Alta inflación, falta de reservas e incertidumbre política son fenómenos económicos complejos, que generan expectativas negativas y frenan la actividad económica y las tomas de decisiones de inversión.

Pero también suelen ser factores que, muchas veces, tapan las causas de fondo de los problemas que existen en algunos sectores de la economía o, incluso, suelen ser usados como “excusas” para ocultar ineficiencias y/o falta de espíritu empresario.

Algunos puntos que muchos conocen o intuyen y no son novedad. El mercado inmobiliario en Argentina, particularmente en los grandes centros urbanos, representa un volumen económico prácticamente marginal. Solo un 1% de la población económicamente activa está en condiciones -por su nivel de ingreso- para acceder a la compra de una vivienda tipo. En los últimos 30 años, el volumen de créditos destinados a los compradores (créditos hipotecarios o similares) o a los desarrolladores/constructores, ha sido insignificante en relación con la demanda potencial.

Dos afirmaciones que casi todos creen ciertas pero no lo son (o se utilizan como excusa para no hacer nada), y algunos hechos que las refutan: 1) Es imposible que haya crédito en una economía con alta inflación. 2) Nadie está dispuesto a prestar dinero en pesos, por eso ningún banco se va a arriesgar a prestar.

Pero, cualquier prestamista idóneo, a la hora de definir si otorga o no un crédito, evalúa si el negocio al cual le va a prestar es rentable. No le importa la inflación (porque si este fuera el criterio, en una economía sin o con baja inflación le presentarían a cualquiera). En todo caso, la inflación genera la necesidad de establecer un mecanismo de actualización, pero nada más que eso.

En la economía, aun en el contexto actual, existe una masa de pesos prácticamente inconmensurable, administrados por inversores institucionales (aseguradoras, reaseguradoras, fondos comunes de inversiones, entes púbicos como ANSES), que buscan alternativas de inversión -razonablemente segura y rentable- en proyectos productivos y de infraestructura.

Los bancos no prestan por la inflación alta: pero no prestan ahora, y nunca han prestado en volúmenes significativos a proyectos de economía real, simplemente porque no es su negocio y por eso no tienen siquiera la capacidad de hacer una evaluación económica de un proyecto. Su alta rentabilidad permanente la obtienen del negocio transaccional (cuentas, tarjetas, seguros).

Dicho todo esto, entonces ¿cuál es la solución? Ante todo, estar seguros de tener un negocio rentable. En desarrollo inmobiliario la rentabilidad segura y estable depende de dos factores: construir un producto con ventajas diferenciales apreciables, y tener un seguimiento y control de costos ultra riguroso.

En segundo lugar, tener un marco normativo que estandarice y asegure información económica, financiera y comercial transparente y accesible del desarrollador y del proyecto, para los inversores institucionales. Este marco ya existe sustancialmente y está regulado por la Comisión Nacional de Valores, que permite calificar y aprobar un programa de emisión de deuda o capital, con o sin oferta pública.

De cualquier manera, el esquema todavía necesita ajustes. Sobre todo en dos puntos: primero, en lo que hace a simplificación y baja de costos de instrumentación, que facilite el acceso a desarrolladores de escala media y baja, que constituyen los generadores de más del 90% de la oferta actual y potencial. Y también, en terminar de ordenar la regulación impositiva para potenciar su atractivo.

Qué se puede hacer en el mientras tanto?  Mucho. Teniendo un producto inmobiliario innovador y rentable, armar esquemas de inversión seguros y transparentes para captar fondos de inversores con pesos.

Como desarrolladores innovadores e idóneos en la materia, estructuramos dos esquemas de inversión: por un lado, un fondo cerrado que nos ha permitido ofrecer financiamiento propio. Y por el otro, trabajamos con una ALyC (agente de liquidación y compensación) en la instrumentación de una estructura de inversión. Ésta nos permitirá calificar para obtener fondeo de inversores institucionales, reconociendo la enorme oportunidad que representa esta masa de pesos disponibles para volcar a la economía real, en lugar de instrumentos de especulación financiera.

El autor es socio fundador del Grupo Mahe Desarrollos Inmobiliarios y consultor especialista en economía y finanzas.